Αγορά και Μεταβίβαση Ακίνητης Ιδιοκτησίας στην Κύπρο

Τι πρέπει να γνωρίζω

Το παρόν άρθρο έχει σκοπό να απαντήσει σε ερωτήματα που προκύπτουν σχετικά με την αγορά και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο.

Α. Πριν την αγορά ακινήτου

Η αγορά ακινήτου μπορεί να γίνει είτε με α) άμεση μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας, χωρίς υπογραφή αγοραπωλητηρίου εγγράφου είτε με β) Πωλητήριο Έγγραφο (ΠΩΕ) είτε γ) από υφιστάμενο αγοραστή (δικαιούχος εγγραφής), που δεν έχει ακόμη καταστεί εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, μέσω της διαδικασίας εκχώρησης των δικαιωμάτων που πηγάζουν από το Πωλητήριο Έγγραφο που έχει συνάψει ο αγοραστής και έχει ήδη καταθέσει στο Κτηματολόγιο.

Ανεξάρτητα από τον τρόπο που θα διαλέξεις για την μεταβίβαση του ακινήτου, είναι πολύ σημαντικό, ως αγοραστής, να γνωρίζεις την σωστή διαδικασία που θα διασφαλίσει την   μεταβίβαση του ακινήτου καθώς και τα δικαιώματα και τους περιορισμούς που σχετίζονται με την μεταβίβαση του ακινήτου που προτίθεσαι να αγοράσεις.

Επομένως, σημαντικό είναι να λάβεις νομική υποστήριξη, για:

1. Έλεγχο του πιστοποιητικού εγγραφής ακινήτου (τίτλου ιδιοκτησίας) του ακινήτου.

Ο τίτλος ιδιοκτησίας ενός ακινήτου επιβεβαιώνει την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Εγγραφής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), καθώς και το όνομα του προτιθέμενου πωλητή. Ο τίτλος ιδιοκτησίας θα πρέπει να είναι πρόσφατος,  έτσι ώστε να αναγράφονται πρόσφατες πληροφορίες για το εν λόγω ακίνητο. 

• Νομικό έλεγχο του ακινήτου – έρευνα για ύπαρξη Εμπραγμάτων βαρών και Απαγορεύσεων

Είναι σημαντικό πριν την αγορά, να ζητήσουμε Πιστοποιητικό Έρευνας που εκδίδεται από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, για να γνωρίζουμε αν το ακίνητο βαρύνεται με υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη. Το Πιστοποιητικό Έρευνας δείχνει τα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου (π.χ. κατά πόσο το ακίνητο ανήκει όντως στο πωλητή, αν υπάρχουν εμπράγματα βάρη, κατά πόσο υπάρχει δικαστική απόφαση για πώληση του ακινήτου, εάν υπάρχουν οποιεσδήποτε απαγορεύσεις προσωπικά εναντίον του ιδιοκτήτη (in personam) ή εμπράγματες στο ακίνητο (in rem) κλπ.). Εφόσον το Πιστοποιητικό Έρευνας παρουσιάζει την νομική εικόνα που υπάρχει κατά την ημερομηνία έκδοσής του, είναι σημαντικό να ζητήσουμε όσο πιο πρόσφατο Πιστοποιητικό Έρευνας.

Πρέπει να σημειωθεί πως, στις 12 Δεκεμβρίου 2023, τέθηκε σε ισχύ η τροποποίηση στην σχετική νομοθεσία, με την ψήφιση του  περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου , Αρ, 132(Ι)/2023, ο οποίος νόμος προνοεί την υποχρεωτική συμπερίληψη Πιστοποιητικού Έρευνας στα Πωλητήρια Έγγραφα που συνομολογούνται και κατατίθενται μετά τις 12/12/2023 από τον Πωλητή.  Είναι σημαντικό το Πιστοποιητικό Έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί αντικείμενο του Πωλητήριου Εγγράφου, να μην είναι πέραν των πέντε (5) εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία συνομολόγησης του εν λόγω Πωλητηρίου Εγγράφου. Σε περίπτωση μη τήρησης της εν λόγω υποχρέωσης, παρέχεται διακριτική εξουσία στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο μέχρι και δέκα χιλιάδες ευρώ (€10.000) (άρθρο 4(1Α) του Ν. 132(Ι)/2023).

• Επικοινωνία με ενυπόθηκους δανειστές ή εκ δικαστικής απόφασης πιστωτές

Ο νομικός σας σύμβουλος θα επικοινωνήσει με τους ενυπόθηκους δανειστές (τραπεζικά ιδρύματα ή εταιρείες που διαχειρίζονται σχετικά δάνεια) καθώς και με εξ αποφάσεως πιστωτές, προς όφελος των οποίων έχει εγγραφεί ΜΕΜΟ ή Υποθήκη, για να ζητήσει έγγραφη ανάληψη υποχρέωσης απόσυρσης των εμπράγματων βαρών, αφού καταβληθεί κάποιο ποσό, που θα πρέπει να είναι μικρότερο από τον συμφωνημένο τίμημα αγοράς. 

Παρόλα αυτά, με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο, Αρ. 132(Ι)/2023, στις περιπτώσεις όπου τα μοναδικά Εμπράγματα Βάρη στα οποία υπόκειται η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί αντικείμενο του Πωλητηρίου Εγγράφου, είναι ήδη κατατεθειμένη Υποθήκη ή κατατεθειμένο Πωλητήριο Έγγραφο και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αυτής δεν τελεί υπό Απαγόρευση, πλέον το Πωλητήριο Έγγραφο θα γίνεται αποδεκτό για κατάθεση στο κτηματολόγιο, μόνο εάν συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και του πωλητή, το οποίο βεβαιώνει πως εφόσον το 95% του ποσού της σύμβασης πληρωθεί, δεσμεύεται να απαλλάξουν ή εξαλείψουν το ακίνητο από την εν λόγω υποθήκη (Τύπος Α) και να εκδώσει σχετική βεβαίωση πληρωμής (Τύπος Β) ή από έγγραφη βεβαίωση του αγοραστή, ο οποίος βεβαιώνει πως δέχεται να γίνει η κατάθεση σύμβασης στο κτηματολόγιο χωρίς την προσκόμιση του Τύπου Α του παραρτήματος του Νόμου (Τύπος Γ).

• Πληροφόρηση αν η πώληση υπόκειται σε επιβολή Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

Ο πωλητής του ακινήτου σε συνεννόηση με το Τμήμα Φορολογίας οφείλει να γνωρίζει εκ των προτέρων εάν η πώληση υπόκειται σε ΦΠΑ. Σε περίπτωση που επιβάλλεται ΦΠΑ, ο Αγοραστής μπορεί να αιτηθεί να επωφεληθεί με επιβολή μειωμένου ΦΠΑ (5% αντί 19%), σε περίπτωση που θα χρησιμοποιηθεί για πρώτη κατοικία.

• Υπολογισμό του τέλους χαρτοσήμων και των μεταβιβαστικών τελών

Σε περίπτωση που θα υπογραφεί αγοραπωλητήριο έγγραφο, ο Αγοραστής οφείλει να καταβάλει τέλος χαρτοσήμανσης του εγγράφου. Σε κάθε όμως περίπτωση, θα πρέπει να καταβάλει τέλος μεταβίβασης ακινήτου, εκτός αν για την αγορά του ακινήτου έχει πληρωθεί ΦΠΑ.

• Έρευνα συμμόρφωσης με την πολεοδομική νομοθεσία

Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι: 1) γη, ή 2) υπάρχει οικοδομή ή 3) μονάδα που προέκυψε ή προκύπτει από διαχωρισμό, είναι σημαντικό να γνωρίζεις:

• τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά και τα δικαιώματα ανάπτυξης του ακινήτου, αφού κάποια ακίνητα μπορούν να αναπτυχθούν μόνο για συγκεκριμένη χρήση,
  • αν υπάρχει Πιστοποιητικό Έγκρισης, με ή χωρίς Σημειώσεις, που εκδίδεται όταν μια ανάπτυξη ολοκληρωθεί σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας και/ή της άδειας οικοδομής,
  • εάν το ακίνητο υπόκειται σε όρους της Πολεοδομίας ή αν υπάρχουν υποχρεώσεις,
  • σε ποια πολεοδομική ζώνη εμπίπτει,
  • εάν έχουν εκδοθεί οι απαιτούμενες άδειες από τις πολεοδομικές αρχές,
  • για την ύπαρξη των κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής (π.χ. χώρος στάθμευσης κλπ.),

Β. Μετά την αγορά ακινήτου

Μετά την αγορά του ακινήτου, σε περίπτωση που υπάρχει γραπτή συμφωνία (αγοραπωλητήριο έγγραφο), θα πρέπει:

1. Να χαρτοσημανθεί το αγοραπωλητήριο, στο Τμήμα Φορολογίας

• Να κατατεθεί το Αγοραπωλητήριο

Αμέσως μετά την χαρτοσήμανσή του, το Αγοραπωλητήριο θα πρέπει να κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Η κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου διασφαλίζει ότι ο πωλητής δεν θα αποξενωθεί το Ακίνητο σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, εφόσον με την κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου δημιουργείται ανάλογη επιβάρυνση του Ακινήτου. Η κατάθεση δεν επηρεάζει δικαιούχους εμπράγματων ή άλλων βαρών που προηγήθηκαν χρονολογικά, εκτός αν αυτοί υπογράψουν σχετική δέσμευση.

• Ο πωλητής να καταβάλει κάθε οφειλόμενο φόρο και τέλος

Για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, εφόσον βέβαια έχει ήδη εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, θα πρέπει ο πωλητής να καταβάλει κάθε οφειλόμενο ποσό φορολογίας (πχ Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών ή Φόρο Εισοδήματος, αν η πώληση εμπίπτει στις επιχειρηματικές δραστηριότητες του πωλητή, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας) καθώς και κάθε οφειλόμενο τέλος στις τοπικές αρχές, σε συμβούλια υδατοπρομήθειας και συμβούλια αποχετεύσεως).

Το Γραφείο μας εξειδικεύεται στην παροχή υπηρεσιών σχετικών με την αγοραπωλησία ακινήτων. Το παρόν άρθρο δεν υποκαθιστά την παροχή εξατομικευμένων νομικών συμβουλών. Για εξειδικευμένη νομική υποστήριξη, επικοινωνήστε με τον κ. Νικόλα Μουκταρούδη, στο [email protected].