
Αγορά και Μεταβίβαση Ακίνητης Ιδιοκτησίας στην Κύπρο
Αγορά και Μεταβίβαση Ακίνητης Ιδιοκτησίας στην Κύπρο Τι πρέπει να γνωρίζω Το παρόν άρθρο έχει σκοπό να απαντήσει σε ερωτήματα που προκύπτουν σχετικά με την αγορά και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο. Η αγορά ακινήτου μπορεί να γίνει είτε με α) άμεση μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας, χωρίς υπογραφή αγοραπωλητηρίου εγγράφου είτε με β) Πωλητήριο Έγγραφο (ΠΩΕ) είτε γ) από υφιστάμενο αγοραστή (δικαιούχος εγγραφής), που δεν έχει ακόμη καταστεί εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, μέσω της διαδικασίας εκχώρησης των δικαιωμάτων που πηγάζουν από το Πωλητήριο Έγγραφο που έχει συνάψει ο αγοραστής και έχει ήδη καταθέσει στο Κτηματολόγιο. Ανεξάρτητα από τον τρόπο που θα διαλέξεις για την μεταβίβαση του ακινήτου, είναι πολύ σημαντικό, ως αγοραστής, να γνωρίζεις την σωστή διαδικασία που θα διασφαλίσει την μεταβίβαση του ακινήτου καθώς και τα δικαιώματα και τους περιορισμούς που σχετίζονται με την μεταβίβαση του ακινήτου που προτίθεσαι να αγοράσεις. Επομένως, σημαντικό είναι να λάβεις νομική υποστήριξη, για: Ο τίτλος ιδιοκτησίας ενός ακινήτου επιβεβαιώνει την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Εγγραφής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), καθώς και το όνομα του προτιθέμενου πωλητή. Ο τίτλος ιδιοκτησίας θα πρέπει να είναι πρόσφατος, έτσι ώστε να αναγράφονται πρόσφατες πληροφορίες για το εν λόγω ακίνητο. Είναι σημαντικό πριν την αγορά, να ζητήσουμε Πιστοποιητικό Έρευνας που εκδίδεται από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, για να γνωρίζουμε αν το ακίνητο βαρύνεται με υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη. Το Πιστοποιητικό Έρευνας δείχνει τα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου (π.χ. κατά πόσο το ακίνητο ανήκει όντως στο πωλητή, αν υπάρχουν εμπράγματα βάρη, κατά πόσο υπάρχει δικαστική απόφαση για πώληση του ακινήτου, εάν υπάρχουν οποιεσδήποτε απαγορεύσεις προσωπικά εναντίον του ιδιοκτήτη (in personam) ή εμπράγματες στο ακίνητο (in rem) κλπ.). Εφόσον το Πιστοποιητικό Έρευνας παρουσιάζει την νομική εικόνα που υπάρχει κατά την ημερομηνία έκδοσής του, είναι σημαντικό να ζητήσουμε όσο πιο πρόσφατο Πιστοποιητικό Έρευνας. Ο νομικός σας σύμβουλος θα επικοινωνήσεις με τους ενυπόθηκους δανειστές (τραπεζικά ιδρύματα ή εταιρείες που διαχειρίζονται σχετικά δάνεια) καθώς και με εξ αποφάσεως πιστωτές, προς όφελος των οποίων έχει εγγραφεί ΜΕΜΟ, για να ζητήσει έγγραφη ανάληψη υποχρέωσης απόσυρσης των εμπράγματων βαρών, αφού καταβληθεί κάποιο ποσό, που θα πρέπει να είναι μικρότερο από τον συμφωνημένο τίμημα αγοράς. Ο πωλητής του ακινήτου σε συνεννόηση με το Τμήμα Φορολογίας οφείλει να γνωρίζει εκ των προτέρων εάν η πώληση υπόκειται σε ΦΠΑ. Σε περίπτωση που επιβάλλεται ΦΠΑ, ο Αγοραστής μπορεί να αιτηθεί να επωφεληθεί με επιβολή μειωμένου ΦΠΑ (5% αντί 19%), σε περίπτωση που θα χρησιμοποιηθεί για πρώτη κατοικία. Σε περίπτωση που θα υπογραφεί αγοραπωλητήριο έγγραφο, ο Αγοραστής οφείλει να καταβάλει τέλος χαρτοσήμανσης του εγγράφου. Σε κάθε όμως περίπτωση, θα πρέπει να καταβάλει τέλος μεταβίβασης ακινήτου, εκτός αν για την αγορά του ακινήτου έχει πληρωθεί ΦΠΑ. Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι: 1) γη, ή 2) υπάρχει οικοδομή ή 3) μονάδα που προέκυψε ή προκύπτει από διαχωρισμό, είναι σημαντικό να γνωρίζεις: Β. Μετά την αγορά ακινήτου Μετά την αγορά του ακινήτου, σε περίπτωση που υπάρχει γραπτή συμφωνία (αγοραπωλητήριο έγγραφο), θα πρέπει: Αμέσως μετά την χαρτοσήμανσή του, το Αγοραπωλητήριο θα πρέπει να κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Η κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου διασφαλίζει ότι ο πωλητής δεν θα αποξενωθεί το Ακίνητο σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, εφόσον με την κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου δημιουργείται ανάλογη επιβάρυνση του Ακινήτου. Η κατάθεση δεν επηρεάζει δικαιούχους εμπράγματων ή άλλων βαρών που προηγήθηκαν χρονολογικά, εκτός αν αυτοί υπογράψουν σχετική δέσμευση. Για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, εφόσον βέβαια έχει ήδη εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, θα πρέπει ο πωλητής να καταβάλει κάθε οφειλόμενο ποσό φορολογίας (πχ Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών ή Φόρο Εισοδήματος, αν η πώληση εμπίπτει στις επιχειρηματικές δραστηριότητες του πωλητή, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας) καθώς και κάθε οφειλόμενο τέλος στις τοπικές αρχές, σε συμβούλια υδατοπρομήθειας και συμβούλια αποχετεύσεως). Το Γραφείο μας εξειδικεύεται στην παροχή υπηρεσιών σχετικών με την αγοραπωλησία ακινήτων. Το παρόν άρθρο δεν υποκαθιστά την παροχή εξατομικευμένων νομικών συμβουλών. Για εξειδικευμένη νομική υποστήριξη, επικοινωνήστε με την κα. Μαρίνα Καραμαλλάκη, στο [email protected], ή με τον κ. Νικόλα Μουκταρούδη, στο [email protected].